本文撰写于2007年10月10日内部报告
最近老是有人跟我提起房地产市场和股市，其实我更多关心的还是号称中国第三火红的市场“毒市”，也就是IT病毒的行业链条，现在制造病毒可以为某些编程者带来一年几千万的进账，或许这种新形式的“过剩”可以与当今人所共知的“流动性过剩”同台演出，并称为“病毒过剩”。先把爱好放一边，分析一下位列所有中国人关注度第一位的住房市场。其实，房地产之于现代经济就好比土地之于前现代经济，土地作为农民的生产资料，好比房子作为白领们的生产资料，伴随着工业革命，土地（耕地）的重要性下降，因此国家政权退出了对这个生产资料的调控，通过产权安排交给市场来调整这个生产资料，但是当代发达资本主要国家，并没有将房地产这个工业经济中最为重要的生产资料完全交给市场处理，准确地说市场甚至不能占据主导地位。为什么？很简单，中国几千年的革命史就是对土地集中度的不断解构。按照同样的逻辑，作为现代经济的主要生产资料，工业化和城市化的根基就在于房地产。所以，我们可以看以下几个发达经济体对房地产的安排：
新加坡人多地少的情况可能比中国大陆严重，新加坡的经济发展更是奇迹中的奇迹。新加坡政府坚持分配为主，市场出售为辅的原则，牢固控制着房地产的资源分配权，84%的人口居住于政府的租屋中。
香港大约半数的人口居住在公屋中，其中大多数是租住。这些公屋的条件较新加坡的组屋差很多。
另外英国伦敦和美国纽约等大城市为了确保竞争力也是将政府对房屋的分配能力凌驾于市场化之上。因为他们知道过高的房价将损害生产力，将食利阶层引进城市，将生产阶层挤出城外。
香港新加坡都是人多地少的经济体，现代社会的稳定在于对房地产资源的调节，这就好比古代社会稳定在于对耕地资源进行调节一样。如果纯粹交给市场调节，就会出现势力垄断，进而威胁市场的正常运作，使得市场失灵，《从资本家手中拯救资本主义》一书正是反应了这样的思想，具有讽刺意义的是这本书的国内推荐人是任志强-一个房地产大鳄。
这些都是一些别国的例子，随便谈了下自己的少部分看法。其实，房地产是个很复杂的事情，我也很难简单来给出分析，所以我打算花上大致一周的时间从几个主要角度来分析和做一个大胆的预测。一切经济活动的核心都是人，而主流经济学一直忽视了人，所以经济预测结果往往南辕北辙。作为“中国地产分析系列”之一，我们就从人口统计学角度来解析。
人口的经济特征主要有两个，一是生产能力的阶段性，比如10岁的孩子和30岁的成人，两者由于经验和能力的差异肯定存在非常大产出能力差异，而这个差异直接决定了其收入，进而决定了其购买能力；二是消费需求的阶段性，在每个经济体和文化背景中，消费需求都有明显的阶段性，这个是登特的经济预测理论所主张的一个关键前提，婚嫁阶段的需求，养老阶段的需求等等这些阶段形成一个有序的消费链条。
人口对房价的影响主要是通过生产能力的阶段性和消费需求的阶段性体现出来的。当人口处于房产消费需求的年龄段人增加时会增加对房产的需求，同时这种需求要得到满足的话并且具备相应的生产能力。一般而言，人的购买力最强的年龄段集中在33-43这个阶段，主要是这个阶段的人产出能力较其它段更强，而且家庭的需求开支也会比较大。家庭的大额支出耐用消费品大多是在这个时候采购的。所以，要查看人口对房地产的影响要观察33-43年龄段的人占人口的比率，社会扶养率高还是低，同时还要查看实际收入的众数如何。
下面是一张2004年的人口统计表，从中可以看到1965年到1974年出生的人是现在基本位于33-43这个房产消费年龄段，而且这两个年龄段的人是婴儿潮的一代，所以伴随着他们走入高消费能力的年龄段，中国地产也就在这段时间价格飙升了。
年龄段 占总人口百分比
0-4 4.94
5-9 6.08
10-14 8.28
15-19 8.72 人口比重反弹，下降趋势不变
20-24 6.35 1984年到1980年出生
25-29 7.06 1979年到1975年出生 人口比重下降
30-34 9.41 1974年到1970年出生
35-39 9.78 1969年到1965年出生 人口比重大幅度上升
40-44 8.03
45-49 7.15
但是，需要观察表中1975年后的两代，也就是表中20-29岁的那两代人，可以看见他们的比重较前一代有迅速的下降。这意味但1975年到1980年一代人进入33-43这个年龄段的时候，也就是他们接过前两代人的消费棒之后，地产价格很难得到人口的支持。而且1980年后出生人口比重虽然有回升但是也远低于1965年到1974年出生的人口。1982年中国开始实行计划生育，此后人口是趋势向下的，虽然有反弹。假定1974年出生的人在33岁大部分完成购房，也就是高峰期这代人所有人在1974年出生的人满33岁时完成购房，那么大约在2007年左右房价会达成高峰。根据摩天大楼效应，世界第一高楼建成前后经济到达周期性高点，那么上海的世界第一高楼大致也在这个时间建成，所以今年可能是房价最高的一年，当然我们也可以推迟两年，2009年。房价从2004年后的上涨作为泡沫的话，那么按照一般泡沫的持续期一般为3年，最多不超过5年，那么中国房价的高点应该是在2007年到2012之间达到高点，将人口效应，第一高楼效应和经济泡沫存活时间一起综合起来分析，房价的高峰大致在2007年到2008年之间。对于奥运会和世博会，根据以前的经济统计来看，与该国经济和房产股市并没有相关性，但是不排除中国老百姓“自我实现式”的奥运世博效应。所以加上这个中国特色的奥运世博效应，那么中国楼市将在2007-2010左右见顶。大致求个交集也就在2007到2008左右。
现在，我们再看看实际收入的状况对房价上涨的支撑程度。房价收入比是经常使用的一个指标。美国的房价收入比为3到4，好像是全世界最低吧。对于房价收入比徐滇庆的意见比较中肯，认为国际间的数据没有可比性，因为房子的户型等数据存在差异。但是，无论如何如果房屋支出占据消费者开支太多比例的话对于经济发展是不利的，因为这样就挤出了科学研发，技术创新和教育再学习的费用，也挤占了养老医疗等费用。所以，一般而言，住房支出应该是占到家庭月收入的30%，持续支出20年，如果住房支出占到家庭收入的50%以上，同时持续超过30年，我想这个经济体用于其它开支的资源将大大削弱，对同样房子支出的增加并不能增加未来的国民产出能力，相反会产生抑制。1998年需求紧缩之后直到2001年经济触底反弹，这波上升趋势为1965年到1974年这代人的收入提高和财富累计提供了很大的机会。当然，信贷政策的放宽和持续的贸易顺差更增加了他们的购买力，这些我准备在泛货币主义角度解析中进行。
但是，现在实际收入的增长和财富的累计速度已经大大落后于房价的上涨了，房价收入比的畸高世界上都屈指可数。大量的投机盘借用银行信贷来炒作，这是房价超过收入的一个重要原因。信贷对购房能力的支持不可能持续下去，存贷差的收紧，利率的提高都是明显的趋势。加上人口统计学上收入高峰人口的逐渐老化，我认为房价的下降假定在人口统计学的两个关键指标上得到支持。收入能力的阶段性和消费需求的阶段性表明房价拐点将来临，这个拐点大致在2007-2008年左右。
下面一篇文章将围绕地缘角度进行分析，第三个角度是技术周期，第四个角度是制度和政策，第五个角度是泛货币主义角度。其实这也是我利用马克思的历史唯物主义构架，特纳的社会宏观动力学以及主流宏观经济学的国民经济核算公式（GDP=C+I+G）和奥地利学派的经济周期理论的第一个尝试，我希望能够得出一个预测效力令人大致满意的构架，这是对现代主流经济学不尽人意表现的一次革命。
