本文写作于2007年10月24日
对于中国房地产走势最为关心的不是民众，而是中央政府，因为太多的政策曾经被寄予了太多的希望，以至于对房地产经济有深入研究的著名经济学家徐滇庆都认为明年房价铁定不会降。今天，在房地产走势的“技术面”和“基本面”都出现了新的迹象：一是“一些热点城市的住宅已经呈现有价无市的局面：深圳的房地产交易市场陷入长期疲软，北京的投资者正在回避楼市，在这一轮房贷新政下，不少上海的购房人也在等待一个拐点出现”（华夏时报）；同时政府又颁布了一些从信贷和住房政策采取控制的措施，比如539号和39号文件。这两个现象使得对于房地产拐点的讨论再次被掀起。那么这次是不是真拐点来临了？
中国大陆房地产此次的走势与台湾和日本在上个世纪90年代情况基本类似，伴随着大量贸易盈余积累的流动性，在币值上升的概念炒作下，台湾和日本的地产和股市一路狂飙。大陆更为缺乏投资的渠道，以至于普洱茶也成了投资对象，大量的流动性在自身制造的通胀逼迫下不断寻找保值增值渠道，房地产由于其供给刚性得到很好的资产飙升回报。儒家文化圈熏陶下的地产认知总是使得我们认为地产是保值增值的最佳手段，这无疑更成为了“庄家”吸引“散户”的噱头。大量的资金，短期稀缺的房地产加上貌似稳健的美好预期三位一体在中国大陆制造了一起迄今3年的资产盛宴。
前几年放松的银根使得源源不断的房产信贷透支了未来的收入，从而形成了放大的需求。或者说通过房贷，未来的需求被集中到了现在，多数人的需求集中到了少数人身上。在正常的商品买卖中，价格上涨总是自动地抑制着买方，同时激励着供给方；在投机性买卖中，价格上涨总是激励着买方的购买行为，同时抑制着供给方的供给力度。在当今中国的地产演义中，我们看到的恰好是后者，买方是越涨越买，而地产商总是想尽办法推迟卖房，想尽办法囤房。正常市场中的低价促销战略看不见了，反其道而行之才能赚取更多的利润。这明显就是一个投机的市场，多少套房子是买来住的，多少套房子是按揭来的。房产按揭充当了保证金交易的杠杆作用，似乎房地产也可以和期货一样成为很好的杠杆交易对象。
房价高企是不是泡沫，那要看房价收入比和房价租金比，这就好比股票要看市盈率一样，除非收入同比例上涨，这样租金才能同比率上涨，这样房子产生的收益才能同比率上涨，也只有这样房价作为资产价格才能从其收益中得到支撑。房价高就是三个原因：（1）资金充裕；（2）供给刚性；（3）预期良好。现在掐住信贷脖子的政策已经越发严格，所以通过按揭来进行房产“杠杆交易”已经越来越困难了.下列措施已经在启动：提高第二套房的首付比例，提高按揭利率，提高银行准备金率，提高利率。同时，房地产政策由市场化向民生化发展的势头越来越强，廉租房等政策性房产的推出将改变供给的刚性，同时大量的商品房地产在今后一两年将累积出售，前期短暂的刚性将不久将让位于中期的弹性。随着房地产交易税和物业税的不断临近，在中央政府迫于前期政策无效的情况下不得不再出重手，通过打压投机收益预期来挽救“地产危局”。房价高企的三个关键因素，中央政府完全可以控制住，所以房价的升降完全可以在控制当中。之所以一直没有效果，主要是因为：第一，具体的执行细节存在漏洞，比如关于第二套房的认定等；第二，存在时滞，比如增加房屋供给和提高利率等。漏洞的出现会使得政策不断完善，最终会解决执行走样问题，进而发挥作用，而政策的时间滞后效应反而会促使政府压力增大从而加大调控力度。
就房地产的供给刚性而言，存在两个限定条件：第一，供给刚性在时间上是短期的，由于房地产生产周期较长，所以短期供给确实存在刚性，一般也就2-3年，这也是大部分房地产泡沫持续的时间。在5年外的时间期限结构上，房地产供给是具有弹性的。所以地产泡沫熬不过5年的历史规律我想大致是由于这个原因吧。第二，供给刚性在空间上是局限的，农村和小城镇的小产权房产还没有纳入整个商品房流通的环节，大城市发展战略和城乡的分割使得房地产供给存在刚性。随着城乡统筹的政策，制度和基础设施逐步建立和完善，房地产供给在空间上的刚性分布将得到解决。成都作为城乡统筹试验区，已经有城市居民尝试到郊区农村购买小产权房，估计政策上的跟进不会太久。
而且，我们还需要注意到国际大环境对中国大陆房地产的影响。世纪之初，众多事件使得美联储制造了过多的流动性，这些流动性在全世界泛滥，同时美国通过证券化转嫁了国内的信贷风险，次级贷款危机就是流动性泛滥和房贷证券化的共同结果。同时，我们注意到英国，欧洲大陆乃至东亚和南亚一些资本流入区域的股票和房地产高涨情形，在美国次贷危机出现之后这些地区的房价都出现不同程度的调整。所以，美国房地产出现问题，并不是局部问题。在全球资金流动的总供给者本身出现了问题后，势必对中国的资金流动出现收紧效应。这种收紧并非是逐利偏好导致，而是避险偏好驱使的。在次贷风暴为全世界自鸣得意的银行家们敲了一次警钟的时候，中国本土银行家们和在华银行家不得不较先前有所顾虑。更为重要的是，中央政府在房地产风险方面的危机意识得到了加强，采取措施必然不达目的誓不罢休。
最近一个月主要城市的房产都出现了有价无量甚至是小幅度下降的现象，那么这是否是真正的下降趋势形成呢？其实，大胆的断言对于态势的分析是有害的，据此制定个人理财居家计划也是错误的。房价究竟是上涨趋势中的调整，还是上涨趋势的结束，我觉得运用技术分析的方法更为有效：“追随趋势，而不是预测趋势”。所以，在房价这次调整后如果价格反弹没有超过原来高点，同时跌破此次调整的低点，那么下降的趋势基本形成。对于价格的首次下跌不能确认为转势，应该在首次下跌后反弹不超过前期最高点又再次下跌，并且跌破前期低点才能确认下降趋势形成。如下图所示：
在基本面方面我给出房地产转势的几个关键点：第一，货币供给统计口径M2显示的流动性月度连续下降；第二，采取的措施确实降低了按揭买房的投机杠杆作用，比如第二套房首付提高，按揭利率提高等政策执行的有效性得到确认；第三，政策有效降低了房产投机交易的预期收益率，主要是通过增加流转成本和物业成本降低房产投机的预期收益率；第四，转变依靠市场解决大多数人住房需求的政策，并得到实际执行；第五，改变房产流通的空间局限性，城乡统筹缓解大城市置业的倾向。只要确立了上述五个方面的绝大部分的行动趋势，那么房地产转势也就毫无悬念了。
备注：本文揉合了一些资产交易方面的分析技巧，为的是弥补传统经济学分析方法的不足，即分析结论缺乏可操作性和忽略了参与者的心理因素。同时房地产也是资产的一种，目前作为投机品正好是技术分析的良好对象。希望不要因此被认为是不符合“中规中矩”的经济学文章规范。房地产作为社会博弈的一个舞台，房价就是博弈的均衡体现，同时博弈论和行为经济学（以及行为金融学）逐渐在现代经济学中占据前沿和主导地位，而技术分析作为行为金融学和博弈论的集中体现和最佳实践应该在房地产分析当中占有一席之地。
